Đánh thuế chuyển nhượng bất động sản theo năm sở hữu: Liệu có giúp hạ giá nhà?

 Bộ Tài chính đã đề xuất áp dụng thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng nhà đất theo thời gian sở hữu, với kỳ vọng hạn chế đầu cơ và bong bóng bất động sản, từ đó góp phần làm giảm giá nhà đất. Theo Bộ, việc này tuân theo thông lệ quốc tế và đã được triển khai tại một số quốc gia như Singapore và Đài Loan.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia bất động sản đánh giá chính sách này khó đạt được mục tiêu giảm giá nhà. Chuyên gia Trần Khánh Quang cho rằng bất động sản vốn đã gánh nhiều chi phí như thuế thu nhập cá nhân 2%, lệ phí trước bạ 0,5%, phí môi giới khoảng 2% và chi phí vốn từ 8-10%. Lợi suất đầu tư địa ốc hiện nay chỉ dao động từ 8-12% mỗi năm, thấp hơn các kênh đầu tư khác. Việc áp dụng thuế theo năm sở hữu sẽ khiến nhà đầu tư buộc phải giữ bất động sản lâu hơn, làm tăng chi phí vốn và giảm tính hấp dẫn của thị trường. Trong khi đó, giá bán bất động sản có thể bị đẩy lên cao hơn để bù lại các chi phí phát sinh từ thuế.

CEO EZ Property Phạm Đức Toản nhận định rằng việc đánh thuế chuyển nhượng bất động sản theo năm sở hữu có thể đạt mục tiêu tăng thu ngân sách, nhưng rất khó để giảm giá nhà đất. Ông chỉ ra rằng chủ sở hữu bất động sản thường cộng mọi chi phí vào giá bán, khiến người mua chịu thiệt thòi. Với các trường hợp vay ngân hàng, áp thuế này có thể gây thêm khó khăn vì người bán phải chịu "thiệt kép" từ lãi vay và thuế cao hơn.

Học hỏi từ quốc tế, Singapore áp thuế 100% trên giá trị chênh lệch trong hai năm đầu sở hữu, sau đó giảm dần còn một phần tư sau ba năm. Đài Loan áp thuế từ 45% trong hai năm đầu xuống 15% sau 10 năm. PGS.TS Ngô Trí Long nhận xét rằng Việt Nam có thể triển khai chính sách tương tự nhưng cần một lộ trình cụ thể để tránh gây sốc thị trường. Ông nhấn mạnh rằng hệ thống dữ liệu bất động sản tại Việt Nam chưa hoàn thiện, giao dịch hai giá còn phổ biến, làm hạn chế hiệu quả của việc áp thuế. TS Nguyễn Ngọc Tú cho rằng thay vì sửa đổi Luật thuế thu nhập cá nhân, Việt Nam nên nghiên cứu một sắc thuế riêng cho bất động sản, chỉ tính trên lợi nhuận sau khi trừ chi phí đầu tư.

Trong khi đó, các chuyên gia như Trần Khánh Quang và Phạm Đức Toản cho rằng để thực sự hạ giá nhà đất, cần tập trung tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản, tăng nguồn cung và thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội tại các thành phố lớn. Những giải pháp này sẽ thực chất hơn trong việc cân bằng cung cầu và giảm áp lực giá nhà đất.

Việc áp thuế bất động sản theo năm sở hữu, nếu triển khai, cần được nghiên cứu kỹ lưỡng và đi kèm các biện pháp đồng bộ nhằm đảm bảo tính khả thi, không gây thêm khó khăn cho thị trường và người dân.