Giá nhà trong ngõ Hà Nội tăng ngang với nhà mặt phố

Bà Nguyệt ở quận Nam Từ Liêm, Hà Nội, dự định bán căn nhà trong ngõ đường Mỹ Đình với giá 11 tỷ đồng, tức 244 triệu đồng/m², khi thấy thị trường bất động sản khu vực tăng giá. Tuy nhiên, dù có vài khách đến xem, bà chưa chốt được giao dịch vì họ cho rằng giá quá cao. Một số người đề nghị giảm giá xuống 9 tỷ, nhưng bà không đồng ý. Các căn nhà trong ngõ nhỏ tại Hà Nội, dù không ô tô vào được, hiện cũng đang được rao bán ở mức 200-250 triệu đồng/m², ngang với giá của một số căn nhà mặt phố cùng khu vực. Giá nhà trong ngõ đã tăng 30-40% so với đầu năm, dao động trong khoảng 9-15 tỷ đồng cho diện tích từ 40-60 m².

Một ví dụ khác là căn nhà 35 m² tại phường Vạn Phúc, quận Hà Đông, rao bán gần 8 tỷ đồng (khoảng 228 triệu đồng/m²), tăng khoảng 2,5 tỷ đồng so với đầu năm. Tương tự, căn nhà 30 m² trong ngõ đường Kim Giang, quận Thanh Xuân, cũng được rao bán gần 7 tỷ đồng, tăng 55% so với năm trước, sau khi chủ nhà sửa chữa và cải tạo nội thất.

Theo ông Nguyễn Tuấn Anh, Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản phía Tây Hà Nội, nhà trong ngõ có mức giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, chiều rộng ngõ, diện tích, mặt tiền và hiện trạng xây dựng. Những yếu tố này đều ảnh hưởng đến giá bán. Trước đây, mức giá 200-300 triệu đồng/m² chủ yếu xuất hiện ở nhà mặt phố, hoặc nhà trong ngõ lớn ô tô vào được. Tuy nhiên, hiện nay, mức giá này cũng xuất hiện ở các căn nhà trong ngõ hẹp do kỳ vọng của người bán sau khi giá chung cư và đất đấu giá tăng cao.

Mặc dù rao giá ngang với nhà mặt phố, nhiều căn nhà trong ngõ vẫn khó giao dịch và thanh khoản chậm. Anh Trần Lâm, một nhà đầu tư chuyên mua nhà trong ngõ để sửa chữa và bán lại, cho biết nhiều căn trong ngõ ở quận Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, Hà Đông được "hét" giá cao tới 250 triệu đồng/m² nhưng khó bán do nằm sâu trong ngõ hẹp. Ví dụ, căn nhà 30 m² tại Kim Giang từng được anh hỏi mua với giá 4,5 tỷ đồng vào quý I năm nay, nhưng sau khi sửa chữa, giá đã tăng lên gần 7 tỷ đồng mà vẫn chưa có giao dịch.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho rằng nhà trong ngõ thường là lựa chọn của người mua để so sánh với các căn chung cư mới. Thời gian qua, các dự án chung cư ven Hà Nội có mức giá từ 70-90 triệu đồng/m², với căn 3 phòng ngủ giá khoảng 7-9 tỷ đồng. Do đó, nhà trong ngõ tăng giá mạnh do tâm lý muốn sở hữu bất động sản có đất và diện tích sàn lớn hơn. Ngoài ra, những phiên đấu giá đất huyện ven Hà Nội với giá hơn 100 triệu đồng/m² cũng khiến giá nhà đất trong khu vực tăng theo.

Đối tượng mua nhà trong ngõ không chỉ có người mua ở thực mà còn có nhiều nhà đầu tư muốn cải tạo và cho thuê để tạo dòng tiền. Trước đây, nhà đất trong ngõ ít biến động mạnh và thu hút nhà đầu tư có khẩu vị ổn định, muốn giữ tài sản lâu dài. Tuy nhiên, với giá hiện tại bị đẩy lên cao, tỷ suất cho thuê giảm, lợi nhuận kỳ vọng thấp, dẫn đến thanh khoản yếu.

Sau hơn bốn tháng không bán được nhà, bà Nguyệt đã phải giảm giá từ 11 tỷ xuống 9,5 tỷ đồng và tìm thêm môi giới để đẩy nhanh giao dịch. Dù vậy, căn nhà của bà vẫn không thu hút được nhiều người mua do nằm trong ngõ nhỏ dưới 2,5 m, dễ ngập nước và kém hấp dẫn với khách đầu tư.

Các chuyên gia bất động sản khuyến cáo người mua nhà trong ngõ cần khảo sát kỹ về giá, thông tin pháp lý như sổ đỏ, quy hoạch và vị trí thực tế trước khi quyết định đầu tư. Bộ Xây dựng cũng đang đề xuất thí điểm trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý nhằm giảm thiểu rủi ro pháp lý, kiểm soát giá và tránh tình trạng nhiễu loạn thị trường do các sàn giao dịch và môi giới gây ra.